8月29日，中银证券发布房地产行业第34周周报。

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本周新房成交面积环比持续正增长，同比降幅有所收窄；二手房成交面积环比增速由正转负，同比降幅有所扩大；土地市场环比量价均升，同比量跌价升，溢价率同环比均为负。

核心观点

新房成交面积环比持续正增长，同比降幅有所收窄。40 城新房成交面积为 285.1 万平方米，环比上涨 13.6%，同比下降 22.8%，同比降幅较上周缩小了 5.20 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 17.0%、19.2%、0.6%，同比增速分别为-31.8%、-11.3%、-34.9%。一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了 0.4、3.2 个百分点，二线城市同比降幅较上周缩小了 13.1 个百分点。

二手房成交面积环比增速由正转负，同比降幅有所扩大。18 个城市二手房成交面积为146.9 万平方米，环比下降 5.0%，同比下降 16.3%，同比降幅较上周扩大了 13.0 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 3.4%、5.7%、-29.1%，同比增速分别为-14.9%、-10.6%、-30.1%。一、三四线城市同比增速较上周分别下降了2.0、79.6 个百分点，二线城市同比增速较上周上升了 6.2 个百分点。

新房库存面积与去化周期环比均有所提升。12 个城市新房库存面积为 9868 万平方米，环比增速为 0.7%，同比增速为 54.7%；去化周期为 15.9 个月，环比提升 0.7 个月，同比提升 8.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为 0.5%、1.1%、-0.3%，同比增速分别为 217.3%、-8.1%、-6.8%；去化周期分别为 15.5、15.0、40.5 个月，环比分别提升 0.3、1.2、1.1 个月，同比分别提升 11.6、5.5、9.8 个月。

土地市场环比量价均升，溢价率同环比有所下降。百城成交土地规划建筑面积为 2447.2万平方米，环比上涨 31.7%，同比下降 38.5%；成交土地总价为 637.0 亿元，环比上涨57.1%，同比上涨 40.5%；楼面均价为 2603.1 元/平，环比上涨 19.3%，同比上涨 128.3%；土地溢价率为 3.6%，环比下降 0.2 个百分点，同比下降 5.3 个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均上升。本周房地产行业国内债券总发行量为 231.1亿元，同比上升 2.1%，环比上升 10.0%。总偿还量为 157.2 亿元，同比下降 14.8%，环比下降 13.9%；净融资额为 73.9 亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.4%，较上周下降 1.5pct，房地产行业相对收益为-1.4%，较上周下降 2.1pct。房地产板块 PE 为 12.90X，较上周下降 0.24X。本周（8.21-8.27），北上资金对钢铁、建筑材料、建筑装饰加仓金额较大，分别为 7.88、2.70、0.95 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.03 %（上周为-0.98%），净买入-2.18亿元（上周净买入-5.19 亿元）。

投资建议

本周行业多项利好落地。住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，但仍为“一城一策”；财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，换房个人所得税的退税优惠延续至 2025 年末。当前中央对于地产的政策表态持续推进，意在通过降低居民购房成本，加大居民增加购房杠杆的空间以更好满足刚性和改善性住房需求的释放。

但四个一线城市暂时都没有实质性政策落地。中银证券认为，从中央发声到地方落实、再到政策起效尚需时日，若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽松政策，销售或有望在四季度企稳，但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。

现阶段中银证券建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团、绿景中国地产。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。