宽备窄用，房地产开发之外正在开出经营性业务的花

三十年来，房地产作为中国经济增长的主要引擎之一，为相关产业经济的发展提供了巨大动能。而不断扩大的房地产生态，容纳了不断增加的城市人口，也为国人的生活水平提高做出了重大贡献。

(资料图)

然而，到2020年前后，在人口红利与债务红利的共同消退之下，种种迹象已经表明，本轮中国房地产业的周期扩张，可能已达到顶峰，并渐趋平稳。

在下行通道中，以往所倚赖的高杠杆和高周转模式，让国内不少房地产公司暴露出问题。众多投资者，也对房企的债务安全问题忧心忡忡。

也正是在屡屡传来债务危机之际，也有房企如期兑付，在行业发展过程中用实际行动释放积极信号。

8月14日，市场消息称，龙湖集团已将17亿元款项拨入18龙湖04债券兑付专户，目前龙湖年内境内到期债务仅余11月到期的1.19亿元。

8月18日，龙湖成为行业首家发布2023年中期业绩的公司，财报显示，上半年龙湖集团营收620.4亿元，实现毛利额139亿元，相较于去年21.3%的毛利率提升1.1%至22.4%。其中，经营性利润占比更是超过一半，公司利润结构更加优化。

作为房企龙头之一，在行业寒冬之际，龙湖为何还能保持如此活力？在起家的房地产主业之外，还将鸡蛋放在哪些篮子里了呢？我们以龙湖为案例，来研究和分析这家并不高调的公司，为何能在行业的狂风暴雨中穿越冷暖。

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多航道协同并进，经营性业务表现强劲

站在现如今的时间节点看，凭借多年来“空间即服务”战略的铺排，龙湖集团早已不是一家单纯的房地产开发企业。它已经构建起开发、运营、服务三大业务板块。

据龙湖披露，开发板块由地产开发业务组成，聚焦改善性需求，持续打磨产品品质；运营板块主要包括商业投资与长租公寓两大业务，对应当前增量市场向存量市场发展的趋势；而龙湖智创生活以及龙湖龙智造构成的服务板块，则进一步把握新型城镇化带来的红利，以轻资产的形式带动企业快速发展。

从商业投资的天街、长租公寓的冠寓，到物业管理的龙湖智创生活、智慧营造的龙湖龙智造，再到产业园区运营的蓝海引擎以及养老板块的椿山万树，都是在过硬开发能力支持的下，包括运营、服务在内的多板块、多航道聚焦协同的尝试与开拓。

龙湖天街的打造，便是这种能力的最佳体现。

在地产界，有一句响当当的slogan：“一座天街，改变一座城市。”

在龙湖商业精细化经营理念之下，辅以房地产开发硬实力的支持，每座天街，都拥有其独特的“故事脚本”。

例如，北京丽泽天街以“STAGE”为概念，通过重新定义品牌组合，让每种业态都融入场景体验之中，并提倡空间美学与内容品牌的无感连接，使消费者在不同角色之间自由切换，让购物体验更具场景体验感，也构成其独有的品牌气质。

而杭州西溪天街以生活美学赋能商业空间，用科技手段解锁生活新方式，打造出了一座集购物休闲、潮玩体验与社交娱乐为一体的沉浸式体验“城市花园”。

同时，龙湖商业在注重IP打造的同时，也将“匠人精神”贯彻始终，不断践行着“空间即服务”的战略创想。

以东北首座天街——龙湖沈阳浑南天街为例，作为龙湖商业在东北的项目首秀，将商业项目形态、龙湖天街与城市轨道交通都进行了“龙湖化”的诠释，成为沈阳最大的商业综合消费体之一。

而这，也只是龙湖经营性业务商业一面的体现而已。

2023年上半年，龙湖由运营及服务业务带来的收入达121.7亿，同比增长10.4%。其中，运营业务半年实现收入63.3亿元，服务业务实现收入达58.4亿元，均实现快速增长。目前，运营业务和服务业务，已成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线，龙湖面向未来的阵势已经拉开。

在2023年房企开发业务普遍深受煎熬的大环境下，龙湖集团经营性业务如此强大的吸金能力，展现出了很好的成长性和可持续性，也成为了其他房企学习、取经的对象。

但经营性业务的开展，往往需要重投入、重运营，盈利之前甚至有数年酝酿期，既需要足够的战略定力，更需要在丰年时的提前部署。

对于早年间规模不大的龙湖而言，龙湖内部也曾有着反对的声音——在房地产狂奔的那些年里，高杠杆几乎就意味着确定性的高收益，但好在自2003年便涉足商业板块的龙湖，坚定地将经营性业务保留、发展了起来。

截至2023年6月末，在运营业务上，龙湖商业已进入全国XX座城市，累计开业运营的商场达XX座；龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数已达XX万间，紧扣民生底色，超XX万房间纳入保障性租赁住房。

而在服务行业中，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性；全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者，在此之外，还有养老、产城等不同业务的持续探索。

这样的数据，对于龙湖来说，意味着经营性业务已然全面实现内生式驱动。

02

敬畏风险，龙湖靠岸

在不断外延的经营性业务之外，龙湖的基本盘——房地产开发，也保持了稳步增长的态势，在如此凌冽的大环境之下实属不易。

而能稳定当前的节奏，与龙湖对待土储和贷款的态度不无关系。

近两年中暴雷的房地产企业，往往有着这两大特征之一：一是在行业快速增长阶段盲目自信，在各大城市中疯狂拿地，但在到期债务无法偿还时，却因土储质量不佳，难以变现而暴雷；二是融资渠道不畅、融资成本过高，最终拖垮整个企业。

龙湖在对待拿地这件事上，保持了一贯的谨慎，以快速周转的模式着重开发一线城市项目。

早些年，龙湖也曾踏入过“山湖海”美好幻象的泥淖中，后来调整较为及时，开发的项目重新聚焦在一二线城市中。

截至7月底，龙湖集团在2023年中，已经累计获取了21宗地块，主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，总建筑面积为217.8万平方米，权益地价176.5亿元。

在上半年的业绩发布会中，龙湖相关人士表示，伴随着行业的缓慢回暖，龙湖集团地产开发业务表现稳健。

上半年完成84个项目、6.2万套房源的交付，100%如期交付，共实现营业额498.7亿元，交付物业总建筑面积为383.2万平方米，其中，一二线城市销售占比达95%。

同时，龙湖还上线了“云交付”、“交房即交证”等服务，“以新交心”不断升级用户体验，交付满意度高达90%以上。

在房地产业务稳步发展的同时，龙湖还在持续提高财务安全度。

在本轮房地产高杠杆、高周转潮水退去时，不少房地产龙头企业陷入了流动性不足、资产处置越卖越亏的死亡螺旋。而像龙湖这样不盲目追求规模的公司，也被证明选对了健康发展的路。

境内债务方面，龙湖在今年7月底到8月中旬，连续兑付5笔境内债，合计规模达到83.7亿元。

境外债方面，龙湖近期新获得一笔5年期、31亿港元的银团贷款，同时按计划有序提前归还海外债务，预计2024年1月到期的153亿港元银团贷款，目前已提前偿还72亿港元，其计划在年内全部提前偿还，展现出了极强的现金流管理能力。

而在积极的偿债之外，在融资方面，龙湖保持着行业最优水平。

依靠三大航道稳定的发力，集团持续获资本市场稳定评级认可。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB-稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。

总得来说，无论从拿地的考量，还是融资的安全性、流畅性来说，龙湖一直保持着谨慎的态度，而这也成为了房地产寒冬中龙湖得以安然无恙的“护身符”，而在未来，保持这一习惯，龙湖也将稳健走出每一步。

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写在最后

在过去，房地产是一个敢打敢冲，杠杆拉满，便能获取超额收益的行业，但在可预见的未来里，这样的日子已经一去不复返。

而通过长期对海外成熟房地产市场的观察后，龙湖对于未来的思考已日渐清晰。无论是持续专注高端地产、优中选优的土储策略，还是进军商业地产、经营百年企业的转型战略，都是龙湖交出的答卷。

而对自98房改以来，已经自由发展二十五年的中国房地产市场来说，发展模式的变革也将进入深水区。

龙湖作为先行者踏出的每一步，都将成为后来者宝贵的经验。也有充足的理由相信，作为一家长期坚守一二线城市发展战略同时在如此行业肃杀背景下能够保持高安全边际、低风险偏好的企业，龙湖有能力安然度过行业寒冬。